Poszukiwanie mieszkania na wynajem to udręka. To nie tylko problem Łodzi, ale wręcz większości miast Polski. Czy dopada mnie smutek? Złość? Frustracja? Najprawdopodobniej jest to mieszanka tych trzech – patrząc na efekty polskiej patodeweloperki, nielegalnego dzielenia dużych mieszkań na kilkunastometrowe klitki nazywane dla niepoznaki „mikroapartamentami” czy „lokalami użytkowymi”, olbrzymiej spekulacji na rynku i niedostatecznej podaży nowych mieszkań. 13-metrowa „kawalerka” za 1300 zł miesięcznie ze wszystkimi opłatami? To nie jest odosobniony przypadek na łódzkim rynku nieruchomości.
Mieszkanie w Łodzi staje się coraz większym luksusem – niezależnie od tego, czy chcemy wynająć, czy kupić. Jeszcze niedawno wydawałoby się, że Łódź nie ma problemu z deficytem mieszkań – przez długi czas ceny należały do najniższych w Polsce. Ostatnie lata przyniosły jednak dramatyczny wzrost cen i czynszów. W kwietniu 2021 roku średnia cena nowych mieszkań w Łodzi po raz pierwszy przebiła 7 tysięcy złotych za metr, a na rynku wtórnym ceny wzrosły w stosunku do ubiegłego roku aż o 20%, wzrastając o ponad 50% w przeciągu 4 lat. Według raportu Mzuri i UMŁ, czynsze między 2015 a 2020 wzrosły w Łodzi o 39% – najwięcej w Polsce. W Gdańsku było to 38%, w Warszawie 27%, w Krakowie 14%, a w Katowicach 9%.
Łódź – jedno z najdroższych miast w Polsce. Bardzo niedobrze.
Sytuacja wygląda jeszcze gorzej, gdy spojrzymy na relatywny koszt mieszkania, czyli stosunek pensji do cen mieszkań. Jesteśmy na podium – ale chyba nie tego rankingu, w którym byśmy chcieli być.
Taka sytuacja jest korzystna głównie dla niewielkiej grupki rentierów i spekulantów na rynku nieruchomości, hamując jednocześnie harmonijny rozwój miasta. Drogie i nieprzystępne mieszkania nie pozwalają młodym ludziom usamodzielnić się i wyprowadzić od rodziców, nie mówiąc już o założeniu rodziny i podjęciu decyzji o dzieciach. W przepełnionym mieszkaniu trudno się skupić i zająć inwestowaniem w swój rozwój zawodowy i pasje. Im większa część dochodu łodzian i łodzianek przeznaczana jest na czynsz, tym mniej wydajać mogą na inne potrzeby, co odbija się czkawką w i tak słabej gospodarce lokalnej, mając negatywny wpływ także na potencjał rozwoju lokalnych firm. I co najgorsze – obniża to konkurencyjność Łodzi wobec innych miast. Nikt o zdrowych zmysłach nie przeprowadzi się do miasta, w którym zarobki są nie najwyższe, a czynsze czy ceny nieruchomości stosunkowo wysokie. Dla Łodzi to szczególny problem, bo demografię mamy bardzo nieciekawą, a każdy nowy mieszkaniec jest na wagę złota. Problem rosnących cen mieszkań i czynszów coraz częściej pojawia się w mediach, ale dobrych recept na jego rozwiązanie w debacie publicznej często nie widać.
Nowa polityka mieszkaniowa – szansa na horyzoncie
W ostatnim miesiącu Łódź zaczęła konsultować swoją nową politykę mieszkaniową. Mieszkańcom nie przedstawiono żadnych szczegółów, ani nawet zarysu jej wizji, a na spotkaniach konsultacyjnych i w formularzach prosi się o opinie łodzian w zakresie czterech obszarów: zasobu mieszkaniowego Miasta Łodzi, sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym, dostępności lokali komunalnych oraz aktywności i zaangażowania mieszkanek i mieszkańców Łodzi na rzecz poprawy stanu zasobu mieszkaniowego. Czy to znak, że są w całości otwarci na propozycje mieszkańców? Kto wie.
Jako człowiek zainteresowany tematem polityki mieszkaniowej (polecam mój tekst i podkast w tym temacie), częściowo zaangażowany zawodowo w tę sferę, również biorę aktywny udział w tych konsultacjach – bo to jeden z najbardziej palących tematów współczesnej Polski, który dotyka miliony nie tylko moich rówieśników, ale i ludzi sporo starszych. Diagnozę problemu mieszkaniowego Łodzi przedstawiłem wcześniej, teraz czas na próbę opisania jego rozwiązania.
W skrócie powiem tyle – jest tylko jeden sposób na rozwiązanie problemu drogich i nieprzystępnych mieszkań w Polsce. Jest nim program budownictwa komunalnego i społecznego na dużą skalę przez samorządy, który poprawi utrzymujący się w Polsce od praktycznie stulecia niedobór mieszkań. Podaż mieszkań musi jednak dogonić, a najlepiej przekroczyć popyt, by ceny przestały rosnąć, a najlepiej zaczęły spadać. Sami deweloperzy, którzy obecnie mają wręcz monopol na stawianie mieszkań, mogą dowolnie sterować podażą tak, by uniknąć niekorzystnych dla nich spadku cen.
Prosty rachunek matematyczny pokazuje, że samorządy – w tym miasto Łódź – mogą budować tanie mieszkania, które będą cenowo przystępne dla tych, których nie stać na kredyt (a pamiętajmy, że 70% Polaków nie ma zdolności kredytowej), a jednocześnie cenowo konkurencyjne dla mieszkań od deweloperów czy innych form najmu komercyjnego. Budowa tanich mieszkań na wynajem dla klasy średniej może również równoważyć koszt utrzymania mieszkań komunalnych i socjalnych, których czynsze mogą nie pokrywać w wystarczającym stopniu utrzymania budynku.
Co to znaczy „tanie mieszkanie”?
Na świecie powszechnie przyjmuje się, że by uznać mieszkanie za tanie (a w zasadzie za rozsądne cenowo), nie powinno przeznaczać się na nie więcej niż 30% dochodu gospodarstwa domowego – oczywiście jest to duże uproszczenie, ale pomaga w wyznaczeniu pewnego benchmarku. Tak więc gospodarstwo domowe składające się z dwóch osób zarabiających łódzką medianę zarobków (a należy ona do najniższych pośród dużych miast w Polsce), czyli ok. 6327 złotych miesięcznie, powinno przeznaczać nie więcej niż 1900 złotych na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, łącznie z podstawowymi mediami. Bezdzietna para raczej znajdzie dwupokojowe mieszkanie w tej cenie (nie do końca najwyższej jakości), problem zaczyna się przy posiadaniu dzieci, które wymagają jednak większego metrażu. Pamiętajmy też, że to tylko mediana – co oznacza, że połowa mieszkańców Łodzi zarabia mniej. Para zarabiająca pensję minimalną powinna wydać tylko 1240 złotych, by zmieścić się w tych 30%.
Tanie mieszkania na wynajem są standardem w zachodniej Europie. Najsłynniejszym przykładem jest oczywiście Wiedeń, który prowadzi spójną politykę mieszkaniową od lat 20. XX wieku, ale takie przystępne lokale komunalne znajdziemy w większości miast Niemiec, Austrii, Szwecji, Danii, Francji czy Holandii. Podczas gdy punktem wspólnym jest niski, ale umożliwiający utrzymanie budynku w dobrym stanie czynsz, każdy kraj natomiast ma swoją specyfikę finansowania takich inwestycji. We wspomnianym Wiedniu koszt budynku pokrywają zaliczki od przyszłych najemców (10%), wkład własny miasta (14%) oraz pożyczki państwowe (34%) i bankowe (42%), w Niemczech struktura wygląda podobnie, tylko bez wkładu najemcy, to w Holandii większą część pokrywa pożyczka w banku (75%) przy pewnym wkładzie miasta (25%, w Finlandii miasto wkłada tylko 5%), a we Francji 10% kosztów jest pokrywana przez bezzwrotny grant rządowy. Różnią się też limity, które pozwalają na najem lokalu komunalnego – w Wiedniu kryterium dochodowe pozwala aż 80% mieszkańców ubiegać się o taki lokal, we Francji jest to około 64% wszystkich gospodarstw domowych. Niektóre kraje nie mają konkretnego kryterium dochodowego. W różnych krajach istnieją także inne mechanizmy dostarczania mieszkań komunalnych i społecznych – o tym, jak działa to w Wielkiej Brytanii, napisałem dla Klubu Jagiellońskiego. Podobnie sprawa wygląda we Francji. Niestety, na chwilę obecną polskie prawo nie pozwala na szerokie stosowanie takiego mechanizmu, chociaż podobny zapis znalazł się w ustawie o rewitalizacji.
Ile naprawdę kosztuje mieszkanie w Łodzi
Sprawdzając, czy tanie mieszkania są możliwe, postanowiłem oprzeć się nie na domniemaniach, a na konkretnych liczbach. Za punkt wyjścia przyjąłem sobie budynek, który WTBS wybudował kilka lat temu na Wysokiej 27/29 – jest to jedyny blok, który nasz TBS wybudował w ciągu ostatnich 5 lat – kolejne są planowane bądź w trakcie budowy.
Budynek ma 2 579,93 m2 metrów kwadratowych, zawiera 51 mieszkań, a jego budowa kosztowała 7 680 192,81 zł. Niestety nie mam dokładnego podziału kosztów między różne kategorie prac. Oznacza to, że koszt zbudowania 1 m2 tego bloku, wliczając przestrzenie wspólne w latach 2016-2017 to 2977 zł (w przeliczeniu na PUM wyjdzie to około 3 719 zł). Chociaż sam blok nie grzeszy szczególną urodą, to wizualnie nie odbiega od wielu inwestycji deweloperskich w całym mieście.
Zapytałem WTBS również o koszty utrzymania całego budynku, by wyliczyć, ile wynosi „minimalna” stawka czynszu, tj. taka, w której administrator budynku wyjdzie „na zero”. W koszty wliczono koszty zaliczek na większość mediów (oprócz prądu), co ułatwia wyliczenie średniego kosztu zużycia energii i wliczenia go do ogólnej stawki czynszu. Nie wliczyłem kosztów amortyzacji – wyjaśnię to potem.
| Kategoria | Koszt całkowity (zł) |
| Energia cieplna, zimna woda i odprowadzanie ścieków | 82 441,15 |
| Usługi obce, sprzątanie, prowizje bankowe | 11 091,23 |
| Ubezpieczenie | 45,06 |
| Zaliczki płatne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, nadzór administratorów, koszty ogólnego zarządu, w tym zaliczka na fundusz remontowy, która zgodnie z uchwałą WM wynosi 0,30 zł/m2/m-c | 185 706,61 |
| Podatek od nieruchomości | 13 090,62 |
| Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi | 26 784,00 |
| Ogółem (bez odsetek od kredytu i amortyzacji) | 319 158,67 |
Dzieląc roczny koszt utrzymania na metraż powierzchni użytkowej/mieszkalnej (odejmując korytarze, klatki schodowe itd. przyjmuję, że jest to 80% całości, czyli ok. 2065 m2), wychodzi coś w granicach 12,88 zł/m2 – wliczając w to koszty większości mediów miejskich i śmieci. Ale to nie jest pełen obraz. Koszty utrzymania nie uwzględniają kosztów kredytu. I teraz tutaj trochę odchodzimy od naszego wzorca i zaczynamy hipotetyczny model finansowania. W zestawieniu, które otrzymałem od WTBS, w kosztach ujęto amortyzację budynku (ok. 110 tysięcy rocznie, co sugeruje, że jest ona rozłożona na 70 lat). Nie jest ona kosztem, który wpływa na faktyczne utrzymanie budynku. W modelu, który chciałem zbadać, przyjąłem, że budynek będzie finansowany przede wszystkim przez kredyt, i to jego spłata powinna być priorytetem.
Przyjmijmy, że TBS wyłożył 20% wkładu własnego (czyli około 1,5 miliona złotych) i wziął kredyt na 30 lat na resztę przy oprocentowaniu 3,4% (stawki z roku 2016, kiedy brano ten kredyt). W rzeczywistości, 1,5 miliona złotych dołożył Bank Gospodarstwa Krajowego, a miasto oprócz tego zapłaciło 5,2 miliona, stąd de facto odsetki od kredytu mogą być niższe. Ja chcę wyliczyć scenariusz bez żadnej rządowej pomocy – czy da się budować tanie miejskie mieszkania własnym kosztem. W takim przypadku miesięczny koszt kredytu i odsetek to ok. 13,19 zł/m2. To wszystko składa się do stawki rzędu 26 zł/m2/miesiąc jako „minimalnej” stawki rynkowej dla budynku ukończonego w roku 2017.
Jeśli „zwaloryzujemy” ten rachunek o wzrost kosztów pracy i materiałów (przyjmijmy wzrost o ok. 20%, opierając się na danych GUS) i weźmiemy pod uwagę niższe stopy procentowe (dajmy na to 2,3%), w roku 2021 średni koszt budowy 1m2 całości to około 3500 zł (około 4 460 zł w przeliczeniu na PUM), wtedy całość kosztuje niewiele ponad 9 milionów złotych, a uśredniony koszt kredytu wychodzi ok. 13,46 zł/m2/miesiąc, czyli niewiele więcej niż w 2016/17. Zaokrąglając, miesięczna stawka czynszu 26 zł/m2 wydaje się być racjonalna i pozwalając na komercyjne spięcie się inwestycji bez zysku dla miasta (przynajmniej do momentu spłaty kredytu), nie uwzględniając żadnego grantu od państwa czy BGK. Kiedy kredyt zostanie spłacony, czynsz można obniżyć do kosztów utrzymania (czyli w zasadzie o połowę) – tak często dzieje się np. w Wiedniu. To będzie nasz scenariusz 1.
Można pokusić się jeszcze o drugi wariant (nazwijmy go scenariuszem 2), czyli 20% wkładu własnego miasta, 35% bezzwrotnego wkładu rządowego (zgodnie z uchwalonym niedawno pakietem mieszkaniowym), kredyt na pozostałe 45%. W takim wypadku (wg kosztów w 2021) koszt kredytu wyniósłby jedynie 7,5 zł/m2/miesiąc, zamykając czynsz na poziomie ok. 20 zł. Można też przyjąć, że pomimo uzyskania wyższego dofinansowania, miasto ustali czynsz na poziomie wspomnianych 26zł/m2, tak by „zarobić” i dzięki tej kwocie zbilansować koszty utrzymania olbrzymiego zasobu komunalnego, który posiada. W takim wypadku na każdym metrze byłoby to 6 zł zysku, co rocznie przełożyłoby się na 148 680 złotych rocznie zysku z jednego budynku komunalnego o gabarytach Wysokiej 25/27. Będzie ta sama wartość co w scenariuszu 1.
Przeliczmy teraz, ile kosztowałoby takie miejskie mieszkanie na przykładach konkretnych metrażów.
| Mieszkanie | Scenariusz 1 | Scenariusz 2 |
| Kawalerka 25 m2 | 650 zł/miesiąc | 500 zł/miesiąc |
| Dwupokojowe 40 m2 | 1 040 zł/miesiąc | 800 zł/miesiąc |
| Trzypokojowe 55 m2 | 1 430 zł/miesiąc | 1 100 zł/miesiąc |
| Czteropokojowe 70 m2 | 1 820 zł/miesiąc | 1 400 zł/miesiąc |
Czynsze takiej wysokości powinny być zdecydowanie konkurencyjne wobec czynszów rynkowych, szczególnie w przypadku małych mieszkań, których najbardziej brakuje, a z których korzystają szczególnie młodzi ludzie.
Dlaczego miasto, a nie wolny rynek
Miasto dysponuje znaczną przewagą, jeśli chodzi o możliwości budowy tanich mieszkań. Z jednej strony jest to miejski zasób ziemi (niestety, w przeciągu ostatnich lat masowo wyprzedawany deweloperom), co samo w sobie obniża koszty finalnego produktu. Kolejna rzecz to niekomercyjna natura działań miasta, którego działania nie muszą przynosić zysku we wszystkich aspektach (chociaż warto, by finanse były mądrze prowadzone, a inwestycje były przemyślane), a mogą po prostu wychodzić na zero. Trzeci element to wspomniane dofinansowania od rządu centralnego – umożliwiają one znaczne obniżenie kosztów inwestycji. Godne i duże zasoby mieszkań komunalnych na najem dałyby też szansę na ucywilizowanie oferty mieszkań pod najem komercyjny. Nie tylko pod względem cenowym, ale też jakościowym. Deweloper czy prywatny rentier nie miałby szansy znaleźć klienta na 12-metrową klitko-kawalerkę z widokiem na ścianę czy mieszkanie gdzieś w piwnicy.
Nie wchodzę w szczegóły sposobu przydziału tych mieszkań ani szczegółowe zapisy umów. To temat na osobny tekst. Popyt na nie będzie zapewne olbrzymi, a priorytet w mojej opinii powinien być dany tym, dla których najem rynkowy przekraczałby 30% aktualnego dochodu gospodarstwa domowego.
W innych miastach też się da – i to piękniej.
Przenieśmy się teraz do stolicy. W 2015 oddano cztery bloki warszawskiego budownictwa komunalnego przy ul. Jagiellońskiej 47. Wyróżniają się one pośród zdecydowanej większości polskiego budownictwa komunalnego, ale i inwestycji stawianych przez prywatnych komercyjnych budynków. Zamiast białego i szarego tynku zastosowano czerwoną cegłę, a na balkonach zastosowano ciekawe akcenty kolorystyczne. Budynek wygląda bardziej jak współczesne budownictwo krajów zachodnich aniżeli tanie mieszkania w Polsce. Ile kosztowało zbudowanie takiego wysokiej jakości i wizualnie przyjemnego budynku? Według danych udostępnionych przez stołeczny magistrat, łączny koszt budowy tych czterech budynków wyniósł niewiele ponad 43 miliony złotych, a łączna powierzchnia lokali mieszkalnych to 11 tysięcy mkw PUM (znajdują się tam też lokale usługowe), a całości niemal 19 tysięcy mkw. Koszt budowy 1mkw ogółem to 2 263 zł, a 1 mkw PUM to 3 909 zł – czyli niewiele więcej, niż wzniesiony w podobnym czasie blok łódzkiego TBS (koszt ogólny jest jednak niższy). To najlepszy dowód na to, że mieszkania społeczne w Polsce mogą być nie tylko tanie, ale również piękne.
Balansując łódzki rynek najmu komunalnego i społecznego
Nie ma co ukrywać – w Łodzi nadal będą potrzebne lokale komunalne z bardzo niskim czynszem dla tych, którym po prostu nie poszczęściło się w życiu i potrzebują pomocy. Mamy ich zbyt mało, a miasto jest niechętne do ich budowy, bo to generuje po prostu dodatkowy koszt, naciągając i tak mocno nadwyrężony budżet miasta. Jak widać, istnieje jednak duży potencjał segmentu tanich mieszkań na wynajem po czynszach poniżej rynkowych, które nie dość, że mogą przynieść pewien zysk budżetowi miasta i zbilansować koszty utrzymania mieszkań socjalnych i komunalnych, a na dokładkę przyczyni się przynajmniej do zahamowania obecnego trendu wzrostowego czynszów rynkowych w mieście, gdyż wprowadzą konkurencję na rynku oraz zwiększą podaż. Jednakże, do tego potrzeba budowy kilkuset miejskich mieszkań czynszowych rocznie (lub adaptacji istniejących lokali w kamienicach), by wywarło to zauważalny efekt na łódzkim rynku mieszkaniowym.
Czy taki program jest możliwy? Niestety, mam pewne wątpliwości. Obawiam się, że w Polsce (a także w samej Łodzi) zbyt wielu członków politycznego establiszmentu czerpie zyski z komercyjnego wynajmu nieruchomości. Spójrzmy na samą wierchuszkę – wiceprezydent Wieczorek – właściciela siedmiu mieszkań na wynajem, prezes ŁSI Piotrowski – czterech. Chciałbym, by władze miasta prowadziły politykę mieszkaniową, która byłaby korzystna dla 90% łodzian. Ale nadziei nie tracę.
Jeśli zgadzacie się z tym, że to miasto powinno aktywnie działać na rynku nieruchomości, wyraźcie proszę swoją opinię publicznie – może zostanie wzięta pod uwagę. Im więcej głosów od mieszkańców będzie, tym silniejszą presję wywrzemy na władzach. Formularz konsultacyjny znajdziecie TUTAJ.
KOSMOGRAFIE 