Od dobrych paru lat – a chyba szczególnie od głośnej sprawy Golden Tower Misztala – w łódzkiej przestrzeni medialnej cały czas słychać o kolejnych projektach składanych w trybie specustawy mieszkaniowej (znanej wszystkim jako Lex Deweloper), lepszej lub gorszej jakości.

Bardzo ciekawa jest narracja, którą od pewnego czasu przyjmują łódzcy politycy. Otóż według nich jeśli wniosek jest poprawny formalnie, to rada miasta ma obowiązek go przyjąć. Początkowo mówili o tym radni rządzącej koalicji, a teraz już za pewnik przyjmuje to miejski organ propagandowy.

https://uml.lodz.pl/aktualnosci-lodzpl/artykul-lodzpl/rozstrzygniecie-losow-wiezowca-piotra-misztala-przy-piotrkowskiej-na-sesji-rady-miejskiej-id46366/
https://lodz.pl/artykul/lex-deweloper-nowe-mieszkania-przy-piotrkowskiej-i-w-fabryce-stolarowa-wizualizacje-53313/

Ale najpierw wróćmy do roku 2018. Radni zatroskani o ład przestrzenny w Łodzi wokalnie sprzeciwiają się rządowym planom – co można chociażby znaleźć w słowach radnego Domaszewicza z 2018 roku:

https://uml.lodz.pl/aktualnosci/artykul/bloki-w-szczerym-polu-nowa-ustawa-tzw-lex-deweloper-id21881/

W 2018 Łódź przyjęła dość restrykcyjne standardy urbanistyczne, by chronić miasto przez projektami z Lex Deweloper. Owe standardy urbanistyczne dosyć szybko zaczęto rozwadniać. Najpierw pod koniec 2020 roku, kiedy to obniżono minimalną ilość miejsc parkingowych – początkowo ustanowiono dość zaporowy współczynnik 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. Tego zasadniczo nie jest łatwo zrealizować w ciasnej zabudowie śródmiejskiej, a plany miejscowe zwykle wyznaczają sporo niższe współczynniki. Wymogi te obniżono do 0,5 i 0,7 miejsca na lokal (w zależności od lokalizacji w Śródmieściu), ułatwiając deweloperom zadanie i w większości przypadków zrównując wymagania z planami miejscowymi. Takie zmiany są nieprzypadkowe – ułatwiają one obchodzenie planu miejscowego i zachęcają do korzystania z Lex Deweloper.

Żeby była jasność – nie uważam, że Lex Deweloper jest jednoznacznie złym narzędziem. Ale jak każde narzędzie, niewłaściwie używane może robić krzywdę. Lex powinien być wykorzystywany do osiągania w Łodzi wyjątkowej jakości architektury, dobrej jakości mieszkań i przestrzeni wokół nich, do budynków, które nie wpływają negatywnie na sąsiedztwo — i tylko w takiej sytuacji powinno być przyznawane odstępstwo od zapisów MPZP. Radni i urzędnicy twierdzą, że mają obowiązek przyjąć projekt, który jest zgodny z wymogami formalnymi – i niestety, kłamią, pozbawiając się uprawnień do kształtowania wyglądu i przestrzeni naszego miasta. W tej sytuacji trzeba przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 stycznia 2022 roku (II OSK 678/21), który przeczy twierdzeniom radnych, urzędników i miejskiej gazetki.

Odnotowania wymaga zresztą, że uznaniowy charakter uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie budzi wątpliwości w utrwalonym i jednolitym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Odwołać się wypada zwłaszcza do najdalej idącej w rozpatrywanym zakresie argumentacji zawartej w wyroku z dnia 14 października 2020 r., sygn. akt II OSK 3942/19 (LEX nr 3070320), którą Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym uznaje za własną. Podzielić zatem trzeba pogląd, że rada gminy podejmując uchwałę na podstawie art. 7 ust. 4 ustawy działa nie tylko na zasadach uznania, ale wręcz wykonując przysługujące gminie władztwo planistyczne. Z użytej w treści tego przepisu formuły, zgodnie z którą rada gminy bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ani z innego przepisu ustawy, w tym także powołanego pośród podstaw rozpoznawanej skargi kasacyjnej art. 5 ust. 3 ustawy, niepodobna więc nawet wyprowadzić wniosku, że w razie spełnienia przesłanek, o których mowa w obu tych przepisach, uchwała ta powinna uwzględniać wniosek inwestora. Ustawa wprowadziła bowiem wprawdzie nową regulację prawną, pozwalającą na realizację inwestycji mieszkaniowych o wiele szybciej niż w przypadku procedury uchwalania bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz ani nie pozbawiła gminy przysługującego jej władztwa planistycznego, ani tego władztwa nie ograniczyła. Służy ona poszerzeniu spektrum środków przysługujących gminie w analizowanym zakresie, poprzez, jak zastrzeżono w jej art. 5 ust. 3, możliwość ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej niezależnie istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zaś przyznaniu inwestorom instrumentu, za pomocą którego mogliby przymusić gminy do ustalenia lokalizacji planowanych przez siebie inwestycji.

Wyrok NSA z 20.01.2022, II OSK 678/21

Ogólnie powyższe oznacza, że nie jest prawdą, że Rada Miejska (czy inna rada gminy) ma obowiązek zaakceptować poprawny formalnie wniosek w ramach Lex Deweloper. Rada Miejska zachowuje pełne władztwo planistyczne, a jej decyzja ma charakter uznaniowy. Z prawniczego na nasze: czy coś powstanie w tym trybie, czy nie, zależy tylko i wyłącznie od decyzji politycznej podjętej przez Radę Miejską albo innego wpływowego decydenta. I tyle w temacie 🙂 Radni mogą dowolnie odrzucać wnioski o Lex Deweloper. Jeśli twierdzą inaczej – będąc świadomi wyroku NSA – świadomie działają na niekorzyść społeczeństwa i łodzian.

A tak zupełnie na marginesie – Lex Deweloper stworzono po to, by ulżyć trochę głodowi mieszkaniowemu w Polsce, by ułatwić budowę mieszkań dostępnych cenowo – a w Łodzi posłużyło to do budowy mieszkań dla milionerów za bagatela 30 koła za metr.